Дом в Испании, вид на гору Ифач, Кальпе Дом в Испании, вид на гору Ифач, Кальпе Дом в Испании, вид на гору Ифач, Кальпе

Дом в Испании

Недвижимость Испании на побережье

Недвижимость Испании Коста Брава и Коста Дорада

Недвижимость Коста Бланка


Предложения недвижимости в аренду

Аренда бунгало в Кальпе в резиденции Монтесоль


Люксовые апартаменты в Бенидорме

Просторная современная вилла в Кальпе с шикарным видом на море


Недвижимость Коста дель Соль

Прочие побережья

Недвижимость континентальной Испании

Недвижимость Мадрида

Недвижимость юга Испании(Севилья, Гранада)

Недвижимость севера и северо-запада

Недвижимость горнолыжных курортов Испании



Также интересно посмотреть виды недвижимости Испании:



 

Квартиры

Апартаменты Испании

Атико

Дуплекс

Дома Испании

Адосадо (таунхаус)

Шале (вилла)

Финка рустика

Коммерческая недвижимость

 



Процедура покупки недвижимости в Испании, договор резерва

   Итак, самая интересная и увлекательная часть подготовки к покупке недвижимости Испании закончена - найден самый привлекательный объект недвижимости и можно переходить непосредственно к процессу формления сделки. Какова же процедура покупки недвижимости в Испании? Как избежать всяческих подводных камней и мошенничества, к которым мы так привыкли при сделках с недвижимостью в странах бывшего Союза?

   Скажу сразу - рисков здесь в Испании на порядок меньше (возможно, кто-то не согласится со мной, но в России я достаточно часто имел дело с покупкой и жилой, и коммерческой недвижимости, поэтому есть с чем сравнивать). С чего же начинается процедура покупки недвижимости в Испании?

   Будем считать, что по цене с продавцом недвижимости Вы уже договорились (как торговаться будет рассказано во второй части статьи "Как купить недвижимость в Испании недорого"). Тогда наступает очередь первого шага в процедуре покупки недвижимости - подписании договора резерва и внесении задатка. Обычно сумма задатка составляет от 3 до 10% от стоимости приобретаемого объекта испанской недвижимости, это уж как договоритесь. Но учитывая стойкий дефицит покупателей на рынке в последнее время, смело можно торговаться в сторону нижней планки - я оба раза, когда покупал недвижимость, платил 3%-й задаток ("ресерво" или "депосито"- по-местному).

   Но не торопитесь сразу подписывать договор резерва и выплачивать задаток (если, конечно, Вы на 100 % доверяете своим риелторам, то можете смело пропустить всю эту страницу, всю проверку они сделают сами). И еще одна оговорка - если Вы покупаете недвижимость Испании в ипотеку, то смело можете пропустить шаги один и два - все эти проверки и так сделают хесторы банка, им вполне можно довериться. Но если решили сами пройти весь процесс покупки недвижимости в Испании, то Вам надо сделать несколько очень важных шагов для проверки юридической чистоты приобретаемой недвижимости. Итак, шаг первый:

Первый шаг процедуры покупки - заказ Nota Simple

   Проверка того, что данная квартира или дом в Испании действительно принадлежит тому лицу, у которого Вы ее покупаете, а также наличие обременений. Для этого нужно заказать выписку из "Registro Propiedad", реестра всей недвижимости Испании, подразделения которого есть практически в любом испанском городе. В этой выписке (Nota Informativa или, как ее чаще называют, Nota Simple) будет указан собственник и прочие данные объекта недвижимости Испании, а также все имеющиеся обременения - ипотеки.

   Заказать Nota Simple можно самому, зайдя в местное отделение Registro Propiedad, если Вы находитесь в Испании, выдают справку в тот же день. Также эту услугу оказывают практически все риелторы, только стоить это будет немного дороже, от 30 до 50 Евро. Третий вариант, заказать самому через Интернет, здесь предложений масса, есть и на русском языке, цена начинается от 23 Евро, например здесь: www.socorrojuridico.com. Если владеете испанским, то можно обойтись самым дешевым вариантом, заказав ota Simple на www.registradores.org, официальном сайте регистра недвижимости Испании. В любом случае, для заказа Ноты Симпле Вам понадобится знать полное имя собственника (или название фирмы в случае владельца - юридического лица), адрес покупаемой недвижимости либо номера объекта недвижимости в Испании, называемые IDUFIR и № FINCA.

   В заключение - образец Nota Simple, чтобы Вы могли иметь представление о том, как выглядит этот документ. На титульном листу вверху будет название отделения Registro de Propiedad (в данном случае - это отделение в Хабее) и имя сотрудника, выдавшего Ноту. Чуть ниже - данные заказчика, имя и фамилия и номер паспорта или удостоверения личности, в зависимости от того, что есть в наличии. Вот, собственно и все, на первом листе больше значимой информации нет.

Недвижимость в Испании, образец Нота Симпле, титульный лист

   Переходим ко второму листу - здесь сосредоточена основная информация по исследуемому объекту недвижимости Испании. В самом верху идут уникальные номера объекта недвижимости Испании FINCA № и IDUFIR, о которых я уже писал выше. Следующий пункт - основной, данные объекта, здесь подробно описывается в каком населенном пункте, на какой улице, под каким номером находятся выбранные нами дом или апартаменты в Испании. Подробно описывается земельный участок, на котором стоит данный дом Испании, а также соседние объекты недвижимости. Идем дальше, Titularidad - собственник по-русски, чтобы удостовериться, что наш продавец им является или имеет доверенность от собственника. И, последняя часть, которая есть не у всех объектов недвижимости Испании - обременения, Cargas de la finca по-испански, здесь смотрим, есть ли непогашенные ипотеки. Если есть, то сделку лучше пока не начинать, если, конечно, все это не было обговорено заранее. В общем-то на этом все, больше важной информации в данном документе нет.

Недвижимость в Испании, образец Нота Симпле, второй лист

   Шаг второй в процедуре покупки. Выписка из Земельного регистра недвижимости Испании

Признаюсь сразу, сам я эту выписку ни разу не получал - не было необходимости. В принципе, в Nota Simple земельные участки, на которых стоят дома Испании описан неплохо. Но если Вы собрались покупать землю под застройку, то без данного документа Вам не обойтись. Ищите Земельный Кадастр (или Регистр) в своем городе и вперед. Скорей всего, заказать данный документ можно и по Интернету.

Шаг третий в процедуре покупки. Проверка зоны строительства недвижимости в Испании.

   Сразу оговорюсь, что шаг этот необязательный. Визит в местное управление градостроительства (Urbanismo) поможет выяснить, действительно ли земля, на которой располагается покупаемый дом или квартира в Испании находится в зоне, где разрешено строительство жилья в Испании. Достаточно много такой недвижимости было построено в Испании на Коста-дель-Соль в участках, не предназначенных для жилой застройки. Многие из этих объектов в настоящее время легализованы, остальные постепенно легализуются. В любом случае, Nota Simple на такой объект получить было бы нереально, поэтому с моей точки зрения данная проверка и не является необходимой.

   Но при визите в Urbanismo можно получить некоторую другую полезную информацию - если рядом с предполагаемой к покупке недвижимостью на побережье Испании есть пустующие участки или старые заброшенные здания, то здесь можно будет уточнить, планируется в ближайшем будущем какое-либо строительство на этих участках. Понятно, что если рядом с приобретаемой виллой в Испании через пару лет будет возведен огромный торговый центр, то такое соседство вряд ли будет приятным. Хотя, смею Вас уверить, такие ситуации в Испании крайне редки, мне по крайней мере не встречались никогда. Обычно рядом с виллами строят только виллы, а под торговые центры отводятся специальные зоны, как правило за чертой города, вблизи от автомагистралей для удобного подъезда. Сделав или пропустив данную проверку, можно переходить к шагу четвертому:

Шаг четыре. Проверка задолженностей в процедуре покупки недвижимости в Испании

   Сразу оговорюсь, этот шаг необходим только для тех, кто покупает вторичную недвижимость. Если Вы покупаете новую виллу или апартаменты в Испании, этот шаг можно пропустить. Какие же задолженности могут остаться от продавца - в первую очередь это налоги на недвижимость в Испании. Причем, если неуплаченный федеральный налог (IBINR -impuesto sobre bienes inmuebles non-residentes), налог на недвижимость для нерезидентов (для резидентов налог уже другой, но, думаю, они и сами все знают), на покупателя не перейдет. То местный налог IBI, недоплаченный продавцом Вас доплатить заставят. Поэтому лучше сразу попросить у продавца недвижимости в Испании показать квитанции об уплате этого налога. Если же продавец уверяет, что все оплатил, но квитанций нет, то лучше самому наведаться в SUMA - эта организация есть в каждом испанском муниципалитете и уточнить самому. Здесь я немного перестраховываюсь - по закону заставить покупателя оплатить этот налог могут лишь в том случае, если это будет оговорено в контракте на покупку недвижимости. Просто, бывали прецеденты, когда испанские муниципалитеты присылали квитанции на оплату IBI за прошлые годы новому владельцу, и люди, не разобравшись платили.

   Задолженность по оплате коммунальных услуг не так страшна - в Испании, если владелец недвижимости не платит за электричество или воду месяц, то их тут же перекрывают. Поэтому, если в покупаемой Вами квартире или доме в Испании, все вышеуказанные удобства функционируют, это означает, что за них уплачено. Немножко хуже обстоит дело с уплатой communidad - коммунальных платежей в пользу управляющей компании за общую территорию, басейны, освещение и т.д. Этот платеж есть не во всех типах жилья Испании - например, в квартирах Испании типа "писо", о которых я подробно писал в статье о видах недвижимости Испании, данный вид платы отсутствует, поскольку у этих домов нет закрытой территории, бассейнов и прочих плюсов жизни в современных таунхаусах или апартаментах Испании. о, возвращаясь, к "коммунидад", некоторые владельцы жилья в Испании бывает, не платят его годами, прежде чем управляющая компания соберется подать в суд (в нашей рещиденции есть пара таунхаусов, которые уже по 2000 Евро должны за "коммунидад"). Так что визит в управляющую компанию (если она есть у выбранного Вами объекта недвижимости в Испании) будет совершенно нелишним.

Шаг пятый. Подписание договора резерва при оформлении покупки недвижимости в Испании

   Ну вот, наконец, все проверки закончены и можно подписывать договор резерва. Но прежде чем подписать долгожданный договор и внести предоплату, не забудьте проверить основные пункты договора:

1)правильность подробность всех данных покупаемой недвижимости Испании в соответствии с полученной Nota Simple

2)общая сумма сделки и оговоренная сумма вносимой предоплаты

3)сроки, предоставляемые покупателю для подготовки всей суммы, необходимой для покупки недвижимости в Испании, а продавцу для погашения всех задолженностей, в случае их наличия.

Как правило, договор резерва в Испании заключают на один-два месяца, но по обоюдному желанию сторон эти сроки могут меняться как в ту, так и в другую сторону. Имейте в виду, что по испанским законам, если по истечении этого срока, Вы не оплатите покупку недвижимости или откажитесь от сделки, то внесенный депозит перейдет в собственность продавца. С другой стороны, если продавец отказывается от сделки, либо не укладывается в сроки, покупатель получает назад свою предоплату в двойном размере.

Ну вот, в общем-то и все. Теперь можно переходить к следующим шагам, готовящим Вас к получению в собственность желаемой недвижимости в Испании. Но об этом в следующих статьях на сайте "Дом в Испании".

 

Интересные и полезные статьи

 

Как купить недвижимость в Испании

Где купить недвижимость в Испании

Как купить недвижимость в Испании недорого

Процедура покупки недвижимости в Испании, договор резерва

Процедура покупки недвижимости в Испании, подписание эскритуры





(c)nedvizhimosti-ispanii.ru
Все права защищены. При копировании обязательна активная гиперссылка на сайт